Можно ли купить квартиру в ипотеку у двух собственников

Содержание

Покупка квартиры у двух собственников в 2019 в ипотеку особенности

Можно ли купить квартиру в ипотеку у двух собственников

Покупка квартиры у двух собственников предполагает добровольное согласие на сделку того и другого владельца. В случае отсутствия договоренностей продавцов, покупателю, скорее всего, придется отказаться от сделки.

Купить жилье, без согласия на то второго владельца – не представляется возможным. В любом случае, потенциальному собственнику квартиры необходимо соблюсти все нюансы проведения сделки, чтобы сохранить не только время и нервы, но и собственные финансовые средства.

Понятие общей собственности и виды

Чтобы иметь представление о том, как происходит передача права собственности от двух и более владельцев жилья, нужно понимать, что это право из себя может представлять и каковы пути его возникновения.

Есть несколько путей, как может возникнуть совместное владение недвижимым имуществом.

Действующие правовые нормы предполагают следующие возможные варианты появления у квартиры нескольких законных собственников:

  1. приобретение путем наследования;
  2. приватизации квартиры, в этом случае доли получают все зарегистрированные в ней на момент проведения процедуры жильцы;
  3. покупка жилья семейной парой после заключения официального брака;
  4. праву собственности предшествует паевой взнос при покупке жилья несколькими лицами.

В свою очередь, стоит обратить внимание, что право общей собственности разделяется еще на два вида:

  1. Когда доли четко определены – общая долевая собственность
  2. Доли не определены, недвижимость принадлежит нескольким лицам – общая совместная собственность.

Переход от второго типа к первому возможен. Для этого необходимо заключить у нотариуса документ, который будет разделять объект на доли между собственниками.

Совместное владение недвижимостью накладывает обязательство на каждого из собственников считаться с интересами других распорядителей. Так, владелец доли имеет право обратиться в суд после совершения сделки с целью признать ее недействительной, в случае, если второй собственник не заручился согласием на проведение подобных манипуляций со своей частью жилья.

Важно понимать, что даже имея согласие на руках, при общем долевом виде собственности, возможно только выделение доли в натуре. Только коммунальные квартиры являются исключением в этой ситуации.

Покупка квартиры у «долевых» собственников

Чаще всего к такой недвижимости относятся так называемые коммунальные квартиры. Такая недвижимость, в большинстве случаев, принадлежит нескольким собственникам и попадает под тип общего долевого владения. Границы долей формируются на основании комнат в квартире, места общего пользования являются общими.

В случае реализации всей квартиры, продавцами должны выступать все владельцы долей. Кроме того, каждый из собственников вправе продать свою долю, но с учетом обязательных нюансов проведения сделки.

В случае продажи, здесь возникает необходимость заключить соглашение, в котором будут четко обозначены доли уже в местах общего пользования для каждого собственника долей. Случается так, что дольщики не могут прийти к общему мнению, относительно распределения частей мест общего пользования. Решение этой проблемы только одно – обращение в суд.

Следует учитывать, что когда одна из долей выставляется на продажу, остальные собственники имеют преимущественное право на приобретение. Это значит, что в первую очередь, предложение о покупке должно поступить сначала остальным жильцам, а в случае их отказа – третьим лицам.

Оформляется уведомление в простой письменной форме, на котором ставится подпись жильцов. Возможно направление заказным письмом. Передача приоритетного права третьим лицам запрещена.

Не стоит пренебрегать уведомлением других собственников коммунальной квартиры.

Это может иметь очень серьезные последствия, ведь даже после заключения сделки, любой из них будет иметь возможность обратиться в суд и восстановить свои права на приоритетное приобретение. На это у него будет три месяца.

Если суд удовлетворит требование соседа, то новый владелец лишится жилья, оставив за собой только лишь право на возмещение ущерба со стороны продавца, что является не самой приятной процедурой.

Есть случаи, когда сделка может быть не просто ограничена, но и отменена судом уже после ее заключения. Так, в случае, если новые жильцы привели к ухудшению условий проживания, которые имели место быть до их заселения, остальные собственники имеют право на обращение в суд.

Помимо этого, ограничения накладываются тогда, когда потенциальный покупатель не имеет права на проживание в коммунальном жилье по закону. К примеру, лица с открытой формой туберкулеза не имеют права жить в такой недвижимости.

Если квартира покупается полностью, у продавцов должно быть несколько свидетельств о собственности, их число соответствует количеству собственников долей. При этом, в договоре купли-продажи количество сторон, в отличие от типовой сделки будет так же отличаться. Важно, чтобы в нем, кроме покупателя содержались данные обо всех дольщиках.

В случае заключения задатка, в составленном документе должны быть подписи всех владельцев долей приобретаемой недвижимости. Письменная расписка должна быть получена так же от всех участников договора.

Кроме того, сделка может быть заключена по двум договорам и более в разный временной промежуток. Но в этом случае она теряет статус многосторонней.

Кроме того, покупатель не может быть уверен в том, что продавец одной из долей не передумает.

Особенности такой процедуры состоит в том, что она не отменяет обязательного письменного уведомления о продаже другого владельца доли.

Закон не запрещает выступать в качестве представителя одному из собственников. Но в этом случае он должен иметь письменную доверенность на совершение подобных действий, которую обязательно должен заверить нотариус.

Покупка жилья, находящегося в общей совместной собственности

Сделки по купле-продаже обычного жилья, имеющего несколько собственников без выделения конкретных долей, являются более распространенными. Так, главное, что нужно сделать, это получить согласие обоих владельцев на продажу. По такому принципу можно приобрести объект полностью, либо долю в нем.

Имеется исключение, где даже единоличный собственник обязан заручиться согласием второго лица. Когда жилье было приобретено в браке, распоряжаться им можно только по обоюдному согласию супругов, несмотря на то, что оформлено оно может быть на одного человека.

Обязательно следует учитывать тот факт, что если нет нотариального подтверждения об уведомлении супруга о продаже, а на сделке он не присутствовал, то это может иметь последствия. Так, в течение одно года судебным решением, по инициативе неуведомленного супруга, сделка может быть отменена.

В 2019 году нотариального согласия от второго супруга не требуется в случае:

  1. составленного брачного контракта, который четко регламентирует единоличное право одного из супруга на данную недвижимость;
  2. квартира досталась лицу по наследству;
  3. недвижимость была подарена с оформлением соответствующего договора.

В этих случаях второй супруг не может претендовать на данную квартиру.

Если в числе собственников собственников ребенок

В том случае, когда одним из собственников является ребенок, не достигший возраста совершеннолетия, понадобится разрешающий документ от органов опеки и попечительства. Выдаваться он будет родителям, либо законному представителю. Точно также придется поступать даже при продаже доли в жилье, если ребенок значится, как один из собственников.

На практике, чаще всего такие сделки встречаются при покупке квартиры, которая ранее была приобретена за счет средств материнского капитала.

Если объект недвижимости в кредите?

Чаще всего, если семейная пара приобретает жилье в ипотеку, она становится созаемщиками, и имеет равные права на квартиру. В случае, если долговой договор не закрыт, кроме согласия двух владельцев, требуется разрешение банка.

Кредитная организация должна дать свое разрешение на продажу объекта недвижимости, в счет погашения долга за счет средств, передаваемых покупателем, или переоформления ипотечного договора на новых владельцев квартиры. В последнем случае покупатель должен подтворить свою платежеспособность.

Заключение

Покупка квартиры у двух собственников не вызовет трудностей, если заранее изучить данный вопрос.

Главное – это опираться на четкий и конкретный алгоритм действий.

Что же касается сделок при количестве собственников, превышающем одного, единственное, что будет нужно, это согласие всех, причастных к объекту лиц.

Помните, что законом предусмотрены варианты разрешения любых споров, а вопрос человеческого фактора – это единственное, что может помешать совершить удачную сделку.

Внимание! В данной статье информация могла устареть! Для уточнения информации заполните заявку ниже и квалифицированный юрист поможет решить вашу задачу или позвоните по телефонам указанным на сайте.Консультация или звонок бесплатно!

Источник: https://irg77.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry-u-dvuh-sobstvennikov/

Как избежать рисков при покупке квартиры у двух собственников

Можно ли купить квартиру в ипотеку у двух собственников
Г. Алексеев Автор статьи

Приобретение жилья на вторичном рынке может обернуться для будущего владельца недвижимости значительными потерями. Это связано с тем, что жилая площадь может находиться в общей собственности, которая бывает двух видов:

  • совместная собственность – принадлежит более, чем одному человеку без распределения долей. Чаще всего возникает при покупке жилья супругами в период нахождения в официальном браке;
  • долевая собственность – характеризуется наличие долей на право собственности имуществом, полученным в результате наследования, приватизации на всех членов семьи или соседей по коммунальной квартире, покупке квартиры с вложением денег двумя и более совладельцами.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 350-84-35 – Москва

+7 (812) 309-76-98 – Санкт-Петербург
+7 (800) 555-67-55 доб.636 – Круглосуточная бесплатная линия по все России

При покупке квартиры у двух собственников предполагается обязательное наличие согласия обоих владельцев жилья на отчуждение их имущества.

Сложность проведения сделки по купле-продаже общей собственности состоит еще и в том, что выделение доли не предполагает натурального предоставления какого-либо количества квадратных метров.

Исключение составляют коммунальные квартиры, где доля владельца на право собственности соответствует имущественной.

Если между сособственниками недвижимости нет договоренности о продаже всей квартиры, то покупателю придется отказаться от сделки. Никаких законных способов купить жилое помещение, находящейся в общей собственности, при отсутствии согласия всех владельцев – нет.

Когда один из собственников квартиры категорически против продажи квартиры, то второй совладелец может пройти процедуру выделения своей доли, и после этого распорядиться ею по своему усмотрению – продать, подарить либо обменять. Это касается тех случаев, когда жилье находится в совместной собственности. Если же статус квартиры – общая долевая собственность, то каждый сособственник имеет право на распоряжение принадлежащей ему частью имущества.

Единственное ограничение при этом – преимущественное право сособственников на первоочередную покупку «соседской» доли. За месяц до предполагаемой сделки владелец части недвижимости обязан в письменном виде предупредить остальных жильцов квартиры о своем намерении продать долю. В уведомлении обязательно указывается цена и все условия продажи.

Если совладелец доли в квартире проживает по другому адресу, то придется отправить ему заказное письмо или телеграмму с уведомлением о продаже.

Сложнее обстоит дело, когда место нахождения одного из сособственников неизвестно, и он не появляется в поле зрения жильцов квартиры продолжительное время.

Тогда придется пройти судебную процедуру о признании такого совладельца безвестно отсутствующим.

Особенности покупки квартиры у двух собственников

После того, как согласие всех сособственников получено, можно приступать к самой процедуре оформления сделки купли-продажи квартиры. Покупателю важно удостовериться, что все риски по приобретению жилья, находящегося в общей собственности, минимизированы.

Если квартира покупается у супругов, находящихся в законном браке, то потребуется нотариально заверенное согласие мужа/жены на продажу недвижимости. При наличии у них несовершеннолетних детей, даже не имеющих право на доли в квартире, обязательно разрешение органа опеки и попечительства на продажу жилья. То же правило распространяется на членов семьи, признанных судом недееспособными.

Перед тем как купить квартиру у двух собственников, потенциальный приобретатель недвижимости должен проверить свидетельство о регистрации права собственности, где указаны все совладельцы жилья и размер их долей в праве. Нелишним шагом будет проверка соответствия паспортных данных, указанных в «розовом» свидетельстве с личными документами продавцов квартиры.

Для того чтобы быть уверенным в юридической чистоте квартиры, необходимо заказать выписку из ЕГРП на приобретаемое жилое помещение. Такой документ можно заказать в службе Росреестра или территориальном МФЦ (многофункциональном центре). Выписка содержит следующие данные:

  • описание жилого помещения;
  • информация о зарегистрированных правах на объект недвижимости;
  • информацию о действующих обременениях на квартиру (арест, ипотека, аренда);
  • сведения о ведущихся судебных спорах относительно данного жилья.

До окончательного принятия решения о покупке квартиры с общей собственностью необходимо проверить существование третьих лиц, имеющих права на эту недвижимость и зарегистрированных там жильцов. Для этого продавец должен представить:

  • справку из ЖЭКа о том, что все проживающие в квартире сняты с регистрационного учета;
  • расширенную выписку из домовой книги;
  • справку из паспортного стола ФМС о лицах, имеющих право пользования квартирой (зарегистрированных по месту пребывания).

Особенно тщательно следует проверить наличие временно выписанных жильцов квартиры (не являющихся сособственниками), сохраняющими право на проживание и пользование жилой площадью после продажи:

  • лица, проходящие военную службу;
  • лица, находящиеся в местах лишения свободы по приговору суда;
  • несовершеннолетние, помещенные в детские воспитательные учреждения;
  • престарелые и больные люди, находящиеся в специализированных учреждениях.

Если квартира продается по доверенности, выданной сособственниками третьему лицу, то следует проверить действительный статус этого документа. Может случиться так, что доверенность была отозвана и сделка, совершенная по ней, будет признана недействительной.

Проверка состояния расчетов по коммунальным платежам – необходимая мера предосторожности, которую должен предпринять покупатель квартиры в общей собственности. Продавцы должны предъявить выписку из финансового лицевого счета, в котором зафиксировано отсутствие задолженности.

Договор купли-продажи квартиры в общей собственности

Форма договора купли-продажи квартиры, приобретаемой у двух собственников, не отличается от общепринятой. Различие заключается в том, что договор будет трехсторонним – кроме покупателя, в качестве продавца указываются два владельца долей недвижимости. В договоре указываются все данные сособственников, размеры принадлежащих им частей общего имущества и стоимость долей.

Помимо информации о собственниках, договор обязательно должен содержать информацию об отчуждаемой недвижимости:

  • объект продажи (квартира, комната);
  • местоположение (почтовый адрес) продаваемого жилого помещения;
  • жилая и общая площадь;
  • этаж, где находится квартира;
  • кадастровый номер объекта недвижимости.

В договоре должен предусматриваться пункт, описывающий порядок передачи денег сособственникам за их доли в купленной квартире. Наиболее удобным можно считать способ оплаты посредством аренды банковских ячеек.

Покупатель помещает в каждую из ячеек сумму, определенную договором, для каждого из совладельцев квартиры. После того как будет проведена процедура регистрации права, будет произведен расчет при участии банка.

Приобретение недвижимости, имеющей двух и более собственников, всегда сопряжено с известным риском. Чем серьезнее подойдет покупатель к проверке титула и «истории» квартиры, тем меньше шансов потерять собственные деньги и моральные силы в многочисленных судебных процессах.

Источник: https://pravometr.ru/kak-izbezhat-riskov-pri-pokupke-kvartiry-u-dvuh-sobstvennikov.html

Покупка квартиры у двух собственников: вся суть

Можно ли купить квартиру в ипотеку у двух собственников

Стандартный договор предполагает участие двух сторон. Но это не значит, что их не может быть больше. Один из примеров – покупка квартиры, у которой два собственника. В этом случае требуется определенный алгоритм действий, о котором мы расскажем в нашей статье.

Общая собственность: причины возникновения

Приватизация квартиры на нескольких человек определяет нескольких хозяев.

Чаще всего общая собственность на объект недвижимости – это следствие совместного приобретения двумя или более лицами такого объекта. Хотя эта причина не единственная и законодательство допускает пребывание жилья в общей собственности по причине некоторых других обстоятельств:

  • в случае приватизации квартиры на нескольких человек;
  • при покупке супругами квартиры в период брака;
  • при наследовании объекта жилой недвижимости несколькими наследниками.

Эти причины являются основанием для полного распоряжения гражданами их имуществом, но только сообща. В понятии общая собственность выделяют две ее составляющие:

  1. долевая – при этом доли в недвижимом имуществе каждого из совладельцев четко определены и являются чаще всего равнозначными;
  2. совместная – жилье имеет нескольких владельцев, доли которых не выделены. Чаще всего это происходит при приобретении квартиры в браке и регистрации ее на кого-то из супругов.

При совместном владении имуществом можно заключить между владельцами договор о выделении долей каждого из них и заверить его нотариально. Таким образом, совместное владение станет долевым.

Если в недвижимости выделена конкретная доля, ее можно реализовать. В совместной же собственности продать можно только общую площадь.

 Покупка квартиры по частям

Если общая собственность является делимой, можно купить квартиру по частям. Для этого нужно заключить два разных договора с двумя собственниками, которые будут независимы друг от друга. Для каждой сделки нужно:

  • Проверить всю документацию продавца.
  • Получить согласие второго собственника на продажу.
  • Заключить договор купли-продажи.
  • Пройти государственную регистрацию перехода права собственности.

Желательно совершать эти сделки одновременно, чтобы быть уверенным в том, что квартира будет принадлежать вам целиком. Потому что если вдруг второй собственник передумает продавать свою часть, вы не сможете в полной мере распоряжаться купленной квартирой (например, сдавать ее в аренду). На все действия потребуется согласие совладельца.

 Права несовершеннолетних

Если в покупаемой квартире прописан несовершеннолетний, вам необходимо позаботиться о соблюдении его прав. Так, требуется получение согласия органов опеки и попечительства на продажу квартиры.

А для этого должны быть предоставлены гарантии, что ребенок будет обеспечен другим жильем, которое по размерам и удобствам не уступает продаваемому.

Соблюдение данного условия имеет принципиальное значение, потому что при нарушении прав ребенка сделка будет аннулирована.

Особый вид долевой собственности – коммунальная квартира

Покупка комнаты в коммунальной квартире имеет принципиальное отличие от остальных сделок с долевой собственностью:

  1. Здесь доли конкретно определены количеством метров, тогда как при совместной собственности деление на доли является условным.
  2. Соседи играют важную роль в сделке, потому что у них есть преимущественное право на покупку. То есть, они должны документально зафиксировать свой отказ от покупки комнаты, чтобы она могла быть продана третьему лицу.

В остальном, покупка комнаты не отличается от приобретения квартиры. Здесь также нужно убедиться в:

  • Правомочности действий продавца.
  • Отсутствии обременений на жилплощадь.
  • Отсутствии прописанных несовершеннолетних и отбывающих наказание граждан.
  • Дееспособности продавца (получить справку о том, что он не состоит на учете у психиатра и невролога).

Приобретение квартиры в строящемся доме

Если вы покупаете квартиру в незаконченной новостройке у физического лица, вы должны знать, что до сдачи дома он не будет являться его собственником. Поэтому вы можете приобрести жилплощадь по договору уступки права требования.

Но при этом необходимо согласие застройщика, который продолжает иметь права на продаваемую квартиру. Если продавец полностью выплатил свою долю, застройщика необходимо только уведомить о сделке.

А если у него еще остались перед ним обязательства, компания должна согласиться на переход права собственности и подписать его.Другой вид долевой собственности в строящемся доме – товарищество жильцов и застройщик.

В этом случае вы вступаете в товарищество и оплачиваете паевые взносы в оговоренном размере и в указанные сроки. Собственником вы станете только после того, как выплатите весь объем денежных средств, а дом будет успешно сдан в эксплуатацию.

Таким образом, если вы хотите купить квартиру, которая находиться в собственности у двух и более лиц, будьте готовы к тому, что вам придется делать дополнительные проверки и получать дополнительные документы.

Источник: https://vseodome.club/pokupka/pokupka-kvartiry-u-dvuh-sobstvennikov-v-2018-v-ipoteku-notarius-osobennosti-po-dvum-dogovoram.html

Покупка квартиры у двух собственников: налоговый вычет, в ипотеку, особенности 2019 – Про сад и дом

Можно ли купить квартиру в ипотеку у двух собственников
(10 5,00 из 5)
Загрузка…

Действующим законодательством предусматривается, что покупка квартиры у двух собственников может быть произведена, но при соблюдении некоторых особенностей, в частности, преимущественного права покупки. В остальном, сделка совершается примерно так же, как и в случае приобретения недвижимого имущества у 1-го продавца.

Понятие общей собственности

На основании ч. 1 ст. 244 ГК, квартира или иной недвижимый объект считаются находящимися в общей собственности, если соответствующее право принадлежит более, чем 1-му лицу. Например, квартирой владеет отец, его мать и сын.

Общая собственность может быть:

  • долевой – в таком случае, каждый сособственник владеет определенной, заранее установленной частью недвижимости;
  • или совместной – долей нет.

Продажа квартиры, находящейся в общедолевом владении

Если недвижимое имущество находится в общедолевой собственности, то каждый “дольщик” имеет право распорядиться своей долей по собственному усмотрению (ч. 2 ст. 246 ГК) – продать, завещать, подарить, отдать в залог и др.

Однако в обязательном порядке нужно соблюсти так называемое первостепенное право покупки, особенности  в2019 году которого остались прежними.

То есть каждый продавец должен уведомить всех иных “дольщиков” о том, что он намерен продать свою долю (ч. 2 ст. 250 ГК).

Форма уведомления действующим законодательством не утверждена, поэтому можно составить в свободном виде.

Главное – это отправить данное оповещение таким способом, который бы обеспечил возможность уточнения факта отправки и получения (например, по почте заказным письмом).

Если остальные “дольщики” откажутся покупать долю, направив ответ на указанное уведомление, либо же просто не купят долю в течение 1 месяца, то продавец может продать ее любому постороннему лицу.

Например, покупатель хочет приобрести квартиру у двух долевых сособственников. Каждый из них должен направить друг другу по почте письменное уведомление о намерении продать долю по такой-то цене и на таких-то условиях. Далее, снова, каждому из них нужно друг другу отослать ответы – об отказе покупки доли.

Затем уже можно непосредственно совершить сделку по обычному договору купли-продажи. В обязательном порядке в качестве приложений к нему должны быть указанные уведомления и ответы на них.

При этом возможно:

  1. заключение как одного договора, в котором продавцами будут два лица – сделка в таком случае будет являться многосторонней (ч. 1 ст. 154 ГК);
  2. заключение двух договоров – с каждым из долевых сособственников.

СКАЧАТЬ Договор купли-продажи квартиры у двух собственников

При оформлении ДКП с каждым “дольщиком” важно делать это одновременно. В противном случае, есть вероятность факта отказа от сделки одного из продавцов.

Покупка квартиры, находящейся в совместной собственности

Недвижимость также может находиться во владении двух или более лиц без определения долей в праве. В таком случае, совместные со-собственники сообща владеют и пользуются имуществом (ч. 1 ст. 253 ГК).

Любые сделки по продаже должны осуществляться по согласию всех со-собственников (ч. 2 ст. 253 ГК). При этом такое согласие предполагается, поэтому специально его спрашивать не нужно (кроме случаев продажи квартир в собственности супругов).

Тем не менее, при отсутствии согласия сделка может быть впоследствии признана недействительной (ч. 3 ст. 253 ГК). Поэтому покупателю лучше все же попросить того совместного собственника, который продает имущество, взять разрешение у других участников. Заверить его лучше в нотариальном порядке.

Сама по себе сделка заключается по одному ДКП. При этом со стороны продавца могут участвовать:

  1. все участники совместной собственности (наиболее предпочтительный вариант);
  2. один участник (при этом в тексте договора обязательно должно быть сделано указание на других сособственников, а также прикреплены их нотариально заверенные согласия на отчуждение).

Покупка квартиры, находящейся в общей собственности, купленной в ипотеку

В случае, если граждане купили квартиру в ипотеку, она передается в залог кредитору, но при этом сразу оформляется в собственность – как одного, так и нескольких лиц.

При этом даже во время действия ипотеки можно продать заложенную квартиру, но только лишь с согласия залогодержателя (банка) – ч. 1 ст. 37 ФЗ № 102 от 16-го июля 1998-го года (далее – ФЗ № 102), кроме случаев, когда истребование такого согласия не требуется согласно ипотечному договору.

В случае, если покупатель изначально знал, что приобретает имущество, заложенное по ипотеке, то залог сохраняется (ч. 1 ст. 353 ГК). При этом покупатель полностью становится на место старого залогодателя и несет все его права и обязанности (в том числе, и отвечает за те обязанности, которые не были надлежащим образом выполнены предыдущим залогодателем – ч. 1 ст. 38 ФЗ № 102).

Нотариальное заверение и государственная регистрация ДКП

Заверять у нотариуса договор (-ы) с со-собственниками необязательно. Однако сделать это все же желательно – так больше гарантий, что сделку в дальнейшем не признают недействительной по мотивам недееспособности одного из продавцов или неучета интересов несовершеннолетних лиц, либо же законных наследников.

Государственная регистрация возникновения, перехода или ограничения прав на недвижимость требуется во всех случаях (ч. 1 ст. 131 ГК). Она осуществляется в соответствии с нормами, указанными в ФЗ № 218 от 13-го июля 2015-го года (далее – ФЗ № 218).

Чтобы зарегистрировать переход долей, необходимо подать в территориальное подразделение Росреестра:

  • общегражданский паспорт покупателя недвижимости;
  • заявление;
  • договор (-ы) купли-продажи;
  • квитанцию об уплате государственной пошлины (предоставляется по желанию).

Присутствие продавцов при этом необязательно (п. 1 ч. 3 ст. 15 ФЗ № 218). Если ДКП заверялся в нотариальном порядке, то посещать Росреестр тоже необязательно – передачу заявления и всех документов можно поручить нотариусу или его помощнику в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате.

Налоговые вычеты

Право получить налоговый вычет в соответствии со ст. 220 НК имеют:

  1. и продавцы-сособственники;
  2. и покупатель недвижимости.

Налоговый вычет для покупателя предоставляется в размере понесенных расходов на покупку квартиры, но не более 2 млн. рублей. А это значит, что максимально вернуть можно 260 тыс. рублей.

Вычет для со-собственников предоставляется в размере доходов, полученных каждым из них, от продажи соответствующего жилья, в сумме не более 1 млн. рублей. То есть вернуть из бюджета можно не свыше 130 тыс. (каждому из продавцов).

Именно с целью беспроблемного получения вычетов лучше составлять два ДКП – в отношении каждого из продавцов. Так не возникнет проблем с определением того, какую же сумму получил каждый из них.

Итак, приобретение недвижимости у долевых или совместных владельцев может производиться как по одному, так и по двум ДКП. При покупке квартиры, находящейся в долевой собственности, важно, чтобы было соблюдено преимущественное право покупки. Если квартира продается супругами, то тому супругу, кто продает, нужно получить нотариальное согласие от другого (ч. 3 ст. 35 СК).

Прочтите также: Покупка квартиры по ДДУ: порядок действий 2019

© 2019, Про сад и дом. Все права защищены.

(10 5,00 из 5)
Загрузка… 

Источник: https://prosadidom.ru/nedvizhimost/buy/pokupka-kvartiry-u-dvuh-sobstvennikov/

Ипотека на двоих от А до Я

Можно ли купить квартиру в ипотеку у двух собственников
Ипотека на двух собственников — отличный способ приобрести недвижимость для молодых семей и деловых партнеров.

Все больше людей сегодня задумываются о том, как взять ипотеку на двоих собственников.

Как и всегда, данный банковский продукт имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать при обращении в кредитную организацию.

Вам придется предоставить банку полный пакет документов и надежное подтверждение ваших доходов и застраховать себя и созаемщика от рисков.

Ипотека с поручителем

Поручителю не требуется подтверждать свои доходы перед банком. Однако у этого способа есть несколько минусов:

  • поручитель не имеет прав на недвижимость, за которую он поручается;
  • в случае, если заемщик и созаемщик перестают платить ипотеку, прежде чем продавать жилье, банк потребует с поручителя уплаты ипотечного кредита;
  • учитывая вышесказанное, найти человека, который согласится быть поручителем, очень непросто.

Ипотека на двоих с целью инвестирования

Можно ли оформить ипотеку на двух человек, если они не являются родственниками? Да, многие банки предоставляют такую возможность. Например, два юридических лица объединились, чтобы приобрести нежилое помещение, или вы решили объединиться с надежным другом, чтобы сохранить и приумножить ваши деньги с помощью вложения в недвижимость. В таком случае вы получите долевую собственность.

Распределение кредитных обязательств в случае неуплаты по ипотечному займу одним из созаемщиков должно быть четко прописано в банковском договоре.

Родственная ипотека

Поскольку российское законодательство четко устанавливает порядок наследования как имущества, так и долговых обязательств, банки намного охотнее выдают кредиты родственникам.

Это могут быть законные супруги или близкие родственники — братья, сестры, родители и дети. Основное условие — чтобы у всех будущих заемщиков было чистое кредитное прошлое и достаточный доход для выплаты кредита. В остальном процесс оформления родственной ипотеки на двоих не подразумевает особенных нюансов.

Ипотека для законных супругов

Поскольку по закону совместно нажитое имущество принадлежит в равных долях обоим супругам, муж и жена автоматически становятся созаемщиками при оформлении ипотеки.

Исключение — если между супругами заключен брачный контракт, согласно которому право собственности оформляется только на того из супругов, кто является действительным плательщиком по кредиту.

Заключить такой брачный контракт можно непосредственно перед подписанием договора ипотеки: так оба супруга будут уверены, что в случае развода их права достаточно защищены в соответствии с уровнем вклада в приобретение недвижимости.

Хорошо, когда ипотека не заканчивается раньше, чем супружеская жизнь. Развод часто ставит бывшего мужа и жену перед нелегким выбором — что делать с совместным жильем и долгами. Можно найти покупателя, закрыть ипотеку и поделить остаток денег между собой. Если при разводе один из супругов хочет переоформить ипотечную квартиру на себя, для этого потребуется разрешение банка.

Часто супруги-созаемщики с детьми решают использовать для погашения основного долга или процентов по займу материнский капитал.

При этом родители должны помнить об обязательстве после погашения кредита выделить доли в ипотечной недвижимости всем детям. На это у родителей есть 6 месяцев после выплаты кредита.

При перечислении средств маткапитала в счет ипотеки родители подписывают соответствующее нотариальное обязательство, за исполнением которого следят органы опеки и попечительства.

Ипотека и гражданский брак

Типичная ситуация: в банк для оформления жилищного кредита обратились двое граждан, которые не являются родственниками и не состоят в законном браке. Это не противоречит закону об ипотеке, однако кредиторы не спешат одобрять ипотеку гражданским супругам:

  • если созаемщики внезапно решат разойтись, потребуется переоформлять договор ипотеки, а это сопряжено с рисками;
  • отношения, не зарегистрированные юридически, — дополнительный фактор риска для кредитора. Это учитывается при проведении скоринга.

Но если вы твердо решили не ходить в ЗАГС, а идти сразу в банк, будьте готовы доказать вашу совместную платежеспособность и надежность. Для этого потребуется подготовить немало документов — банки словам не верят.

Собираем документы

Каждый созаемщик самостоятельно предоставляет банку личные документы, чтобы кредитор принял решение о выдаче займа. Стандартный пакет документов для ипотеки выглядит так:

  • заполненная анкета потенциального ипотечного клиента;
  • документ, удостоверяющий личность, — обычно паспорт;
  • документы о трудоустройстве — заверенная копия трудовой книжки с минимальным стажем на последнем месте работы от полугода либо трудовой договор на аналогичный срок;
  • документальное подтверждение стабильного и достаточного дохода — справка по форме 2-НДФЛ или документ о зарплате по форме банка, заверенный бухгалтером работодателя;
  • подтверждение семейного статуса — свидетельство о браке, свидетельства о рождении детей.

Если созаемщик планирует участвовать в ипотеке без учета доходов, достаточно личного паспорта и документов о семейном положении. Также банк может запросить дополнительный второй личный документ — СНИЛС, ИНН, военный билет (для мужчин призывного возраста).

Также список документов может быть увеличен при наличии особенных обстоятельств:

  • при оформлении ипотеки под залог уже имеющегося имущества необходимо предоставить документальное подтверждение права собственности и технические документы на объект залога;
  • если созаемщики планируют участвовать в ипотечной госпрограмме, потребуются дополнительные бумаги в соответствии с выбранной программой.

После того, как банк одобрил совместное заявление на жилищный кредит, потребуется предоставить документы на приобретаемую недвижимость. Техническую документацию и правоустанавливающие документы предоставляет продавец, покупатели оплачивают оценку недвижимости в аккредитованном агентстве.

Ипотека на двоих: минусы и плюсы

Прежде чем решиться на подачу совместного заявления в банк, взвесьте все преимущества и нюансы задуманного предприятия. Достоинства ипотеки с созаемщиком:

  • если у второго заемщика есть стабильный доход, это поможет получить более выгодный кредит и увеличить максимальную сумму займа;
  • платить кредит поровну выгоднее, чем брать две отдельные ипотеки;
  • можно использовать право каждого созаемщика на налоговый вычет и вернуть значительную часть расходов на покупку жилья и выплату процентов по займу;
  • в случае форс-мажора можно переоформить ипотечную недвижимость и свою часть долговых обязательств на второго созаемщика и не искать покупателя на свою долю.

При этом не стоит забывать о недостатках ипотеки с созаемщиком:

  • не являясь плательщиком по кредиту, созаемщик остается собственником доли в ипотечной недвижимости. Типичный пример — жена в декрете не платит ипотеку, но владеет половиной квартиры и может ее отсудить при разводе;
  • если у созаемщика случаются финансовые трудности, банк в первую очередь потребует уплату долга со второго созаемщика;
  • если один из созаемщиков захочет продать свою долю, а второй не даст на это согласия и откажется выкупить долю сам, будет сложно найти компромисс;
  • когда у созаемщика плохая кредитная история, сложно получить одобрение жилищного кредита. Даже если доход созаемщика с плохой КИ не учитывается при расчете платежей, его прошлые долги могут стать причиной для отказа со стороны банка.

Страховка на двух собственников

Как известно, без страхования не обходится ни одна ипотечная сделка. Поэтому если вы рассчитываете брать ипотеку с первым взносом, вам следует узнать хотя бы приблизительную стоимость страховки и учесть ее при расчете стартовой суммы.

Страховка по ипотеке состоит из следующих частей:

  • страховка на залоговую недвижимость;
  • страхование здоровья и жизни заемщика и созаемщика;
  • титульное страхование — защита от ограничения или прекращения права собственности в результате оспаривания залоговой недвижимости в судебном порядке.

В разных банках разные требования к страховкам по ипотечному кредиту. Как правило, самые популярные и солидные кредитные организации предпочитают застраховать себя от всех возможных рисков по максимуму.

Оформление страховки при ипотеке на двух собственников обойдется вам дороже, чем на одного заемщика, это необходимо учитывать.

Помните, что в случае, когда один из созаемщиков теряет трудоспособность по какой-либо причине, за ним сохраняется право собственности на ипотечное жилье.

Что делать, если…

Не всегда удается самостоятельно найти оптимальное решение в случае с двумя заемщиками по ипотеке.

Проверьте, соответствуете ли вы хотя бы одному из этих условий:

  • ищите лучшие условия по ипотеке на двоих собственников;
  • не хотите тратить драгоценное время на бумажную волокиту;
  • не готовы ходить по разным банкам и получать отказ либо предложения с высокими кредитными ставками;
  • хотите стать собственником выбранного объекта недвижимости в самое ближайшее время.

Профессиональные ипотечные брокеры, работающие в этой фирме, помогут купить квартиру на двоих собственников в ипотеку на максимально выгодных для вас условиях. «Ипотекарь» реально экономит ваши деньги, при этом услуги кредитного брокера вы оплачиваете уже по факту сделки.

Источник: http://ipotekar.com/articles/osnovy_ipoteki/p550-ipoteka_na_dvoih_ot_a_do_ja/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.