Размер уровня инфляции на 2018 год для расчета арендной платы

Изменение арендной платы исходя из уровня инфляции

Размер уровня инфляции на 2018 год для расчета арендной платы

Заключая договор аренды, обе стороны традиционно уделяют большое внимание определению размера оплаты и порядку ее внесения. При этом не всегда подробно прописывается пункт об индексации исходя из уровня инфляции.

Подробно о том, что такое инфляция простыми словами и о ее темпах было написано ранее. Теперь разберемся, как будет лучше для арендатора и для арендодателя прописать механизм индексации в договоре аренды.

Ставка арендной платы

Практика показывает, что интересы обеих сторон прямо противоположны:

  1. Арендодателю выгодно повышать плату регулярно, исходя из ситуации, сложившейся в экономике.
  2. Для арендатора предпочтительней закрепить суммы платежей на длительный срок, либо иметь четкое представление о рамках, в которых возможно повышение расходов на аренду помещения в будущем.

Следовательно, возможны следующие варианты:

  1. Неизменность ставки арендной платы и ее корректировка исключительно по дополнительному соглашению обеих сторон;
  2. Изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке путем уведомления арендатора.

Первый вариант не выгоден для арендодателя, но и несет для арендатора риск того, что арендуемые площади могут быть переданы другому арендатору по истечению срока аренды.

Второй вариант более гибкий и может учесть интересы обеих сторон договора. Поэтому рассмотрим именно его.

Как производится индексация?

В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формул, коэффициентов, тарифов или других данных, которые будут согласованы обеими сторонами.

Кстати, нормативными документами Российской Федерации в некоторых случаях предусмотрен обязательный порядок индексации. Например, при аренде земель, находящихся в собственности государства или муниципальных органов власти.

Так, согласно Постановлению Правительства России от 16.07.2009 № 582 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции.

А если в аренду сдается имущество коммерческой организации? Тогда в договоре аренды может быть указана формула расчета арендной платы.

При составлении формулы могут использоваться любые показатели, соответствующие специфике отношений сторон, например:

  • определенные сторонами твердые величины (в рублях, штуках, килограммах);
  • ставки и коэффициенты, устанавливаемые органами власти (могут быть определены в договоре в виде ссылки на соответствующий нормативный акт);
  • показатели инфляции (общие, отраслевые, региональные);
  • несколько твердых величин, каждая из которых применяется при наступлении определенных в договоре обстоятельств.

Вот пример условия договора об индексации:

«Арендная плата определяется путем умножения базовой части, которая составляет _______ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей, на индекс потребительских цен, установленный в соответствии с Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 25.03.2002 № 23, действующий на момент оплаты».

В формулу расчета арендной платы могут быть включены показатели, значение которых периодически изменяется. Это может быть курс валюты, уровень инфляции, ставка рефинансирования Банка России.

Если стороны согласовали размер платы подобным образом, он может изменяться неоднократно в течение срока действия договора. В некоторых случаях размер арендной платы может оказываться различным по каждому сроку ее внесения.

При таком согласовании фактическое изменение размера арендной платы означает исполнение сторонами условия о порядке его расчета, а не изменение условия договора. Поэтому правило статьи 614 о запрете на изменение размера платы чаще одного раза в год в данном случае применению не подлежит.

Напомним, что упомянутая выше статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит:

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Изменение размера платежа НЕ может быть признано недействительным, поскольку условия договора не меняются, меняется лишь показатель, используемый для расчета платежей (размер инфляции).

Арендатор не сможет отказаться от внесения арендной платы в новом размере, даже если фактическое изменение размера арендной платы происходило чаще одного раза в год.

Вместе с тем следует учитывать, что для изменения самой формулы расчета (например, исключения из нее одних показателей и включения других) должно быть заключено дополнительное соглашение. В его отсутствие арендодатель не вправе требовать внесения арендатором арендной платы в новом размере.

В судебной практике отмечают, что в условиях нынешнего экономического кризиса, постоянного изменения цен и валютной инфляции, стоит отдавать предпочтение договорам, где заранее прописана возможность изменения размера платы с учетом инфляции. В таком случае, не будут возникать споры и разногласия в цене за аренду. Сумма автоматически будет исчисляться по прописанному в договоре механизму.

Стоит ли подписывать дополнительное соглашение?

Изменение платы за арендуемое помещение в твердой сумме возможно только по соглашению сторон, даже если наблюдается инфляция в стране. Арендатор вправе отказаться от такого повышения, если оно не прописано в первоначальном договоре аренды. В случае не разрешения проблемного вопроса, спор переходит в суд.

Часто арендодатели предлагают подписать дополнительное соглашение. Но арендатору стоит иметь в виду, что такое соглашение может предоставить собственнику помещения право на изменение арендной платы в одностороннем порядке.

Будьте аккуратны с официальными документами и консультируйтесь у специалистов!

Дополнительно ознакомьтесь с кратким видео об индексации рентных платежей:

Источник: https://profin.top/literacy/inflyatsiya/indeksatsiya.html

Порядок расчета арендной платы за землю в Кемерове | КузбассКадастр

Размер уровня инфляции на 2018 год для расчета арендной платы

Кемеровский областной суд 23 января 2018 г. признал незаконными ряд положений Постановления № 62[1], которые приводили к значительному росту платежей за аренду публичных земель в Кемерово (дело № 3а-19/2018). 2 марта 2018 года решение суда было опубликовано, и мы имеем возможность подробно проанализировать, что изменится для арендаторов с принятием данного решения.

Коэффициенты инфляции за прошедшие периоды — вне закона

Напомним, что одним из элементов формулы расчета арендной платы являются коэффициенты инфляции (Ки). Суть данных коэффициентов состоит в ежегодном повышении размера арендной платы в промежутке между кадастровыми оценками: ведь переоценивают земли раз в 3-5 лет, а цены растут постоянно (согласно экономической теории).

На каждый год региональные власти утверждают свой коэффициент инфляции, который рассчитывают самостоятельно. Споры по данному коэффициенту начались в 2016 году, когда с 1 января утвердили новую кадастровую оценку, а все коэффициенты, утвержденные начиная с 2010 года, продолжили применять.

То есть, умножая один коэффициент инфляции на другой с 2010 по 2016, власти актуализировали актуальную стоимость земли.

Как верно указал суд в своем решении, данный подход Арендодателя (Комитета по управлению госимуществом Кемеровской области) противоречит принципу экономической обоснованности, установленному Постановлением Правительства РФ №582[2], и не отвечает целям индексации. Отныне из расчетов арендной платы должны быть исключены все коэффициенты инфляции ранее 2017 года.

Коэффициент базовой доходности отменяется

Подробнее о коэффициенте базовой доходности (Кб) мы писали ранее – это среднее геометрическое между средним значением удельного показателя кадастровой стоимости земель деленного на удельный показатель кадастровой стоимости конкретного земельного участка.

Напомним, что суть данного коэффициента сводилась к минимизации эффекта от снижения кадастровой стоимости земельного участка. Грубо говоря, при снижении кадастровой стоимости в 4 раза, Кб позволял снизить арендную плату не более чем в 2 раза.

Теоретически, Кб может иметь и обратный эффект: если кадастровая стоимость конкретного участка по требованию властей будет увеличена, арендная плата вырастет меньше.

Однако кузбасские реалии таковы, что кадастровая стоимость земли населенных пунктов в разы выше рыночной, поэтому дел о повышении кадастровой стоимости мы и не видим.

Как установил суд, Коллегия Администрации Кемеровской области не располагает экономическим обоснованием введения данного коэффициента, его введение не основано на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих на доходность земельных участков. Коэффициент базовой доходности был направлен лишь на сохранение доходности бюджета города Кемерово.

Особенно радует, что суд признал применение Кб незаконным лишь в случаях, когда с его помощью арендную плату увеличивают. Для целей уменьшения арендной платы его использование не возбраняется.

Как пересчитать арендную плату за прошлый период?

Указанные положения Постановления № 62 признаны незаконными не с даты их принятия (3 мая 2017 года), а только с момента вступления в законную силу решения суда[3].

Суд, в принципе, мог указать любую дату, с которой признает незаконным применение Ки и Кб, но сославшись на то, что «нормативный правовой акт ранее применялся и на основании него были реализованы права граждан и организаций», занял позицию сохранить статус-кво.

Это означает, что КУГИ КО, с одной стороны, не обязано автоматически пересчитывать арендную плату за прошедший период всем землепользователям.

С другой – у арендаторов есть возможность требовать пересчета незаконно начисленной арендной платы (только в части применения данных коэффициентов) – предъявить отдельное требование Комитету или возражать на иск о взыскании арендной платы либо неосновательного обогащения за пользование землей за период с 3 мая 2017 года. Благоприятный исход предъявления таких требований и возражений основан на действующем законодательстве и судебной практике. Но если сидеть сложа руки, ничего само собой не изменится!

Пеня начислялась КУГИ КО незаконно

Земельное законодательство предусматривает, что региональные нормативные акты могут устанавливать только порядок расчета арендной платы, но не иные условия договора аренды земельного участка.

Однако Постановление №62 регламентировало также размер пени за просрочку внесения платежей и очередность погашения требований (0,1% в день или 36,5% годовых).

А это уже гражданское законодательство, которое находится в исключительной компетенции Российской Федерации, а не ее субъектов.

Суд обоснованно указал на превышение Администрацией Кемеровской области полномочий в части установления таких правил и признал спорные положения недействующими с момента их принятия.

Следовательно, размер пени за просрочку оплаты арендной платы, начислявшийся согласно постановлению № 62 начиная с 3 мая 2017 года, может быть пересчитан по правилам статьи 395 Гражданского кодекса РФ (по ключевой ставке, утвержденной ЦБ РФ).

Консультации и судебные споры по земельным платежам

Если у вас возникли вопросы о порядке расчета арендной платы или налога за ваш земельный участок, узнать больше вы можете из других публикаций на нашем тематическом сайте КузбассКадастр.ру или обратиться за консультацией к специалистам Коллегии адвокатов «Юрпроект».

Первичную консультацию о возможности снижения арендных платежей, земельного налога, кадастровой стоимости земли и недвижимости мы даем бесплатно, а затраты на представительство интересов наших заказчиков в суде являются разумными, и поэтому могут быть взысканы с проигравшей стороны – в данном случае, с КУГИ КО.

Ознакомиться с решением Кемеровского областного суда от 23.01.2018 о признании недействующим Постановления 62.

Источник: https://kuzbass-kadastr.ru/poryadok-rascheta-arendnoi-platy-za-zemlu-v-kemerove-priznan-nezakonnym

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.